Sonderkündigungsrecht Wohnung - wann du den Mietvertrag vorzeitig beenden kannst

• Was ist das Sonderkündigungsrecht?
• In welchen Fällen haben Mieter ein Sonderkündigungsrecht?
• Form und Frist: Was bei der Sonderkündigung zu beachten ist
• Gesetzliche Grundlagen im Überblick
• Häufig gestellte Fragen zum Sonderkündigungsrecht Wohnung

Nicht jede Kündigung eines Mietvertrags muss mit der üblichen Dreimonatsfrist erfolgen. In bestimmten Fällen gibt es ein gesetzlich verankertes Sonderkündigungsrecht, das es Mietern ermöglicht, schneller und unter erleichterten Bedingungen aus dem Vertrag auszusteigen. Doch wann genau greift dieses Recht – und was muss dabei beachtet werden?

Das Sonderkündigungsrecht ist ein gesetzlich geregeltes Recht auf außerordentliche Kündigung eines Mietvertrags – mit kürzerer Frist oder zu einem früheren Zeitpunkt als üblich.

Es unterscheidet sich von der fristlosen Kündigung: Letztere erfordert besonders schwerwiegende Gründe wie grobe Vertragsverstöße. Das Sonderkündigungsrecht hingegen tritt bei bestimmten Veränderungen im Mietverhältnis in Kraft – zum Beispiel bei Mieterhöhungen, angekündigten Modernisierungen oder unzumutbaren Wohnbedingungen.

Wenn der Vermieter die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anpasst (§ 558 BGB) oder nach einer Modernisierung erhöht (§ 559 BGB), steht dem Mieter gemäß § 561 BGB ein Sonderkündigungsrecht zu.

Dieses kann wie folgt genutzt werden: 

• Die Kündigung muss dem Vermieter bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang der Mieterhöhung schriftlich zugehen.
• Sie wird zum Ablauf des übernächsten Monats nach Zugang wirksam.
• Die Kündigungsfrist beträgt dabei einen Monat.

Wenn bauliche Maßnahmen angekündigt werden, die den Gebrauch der Wohnung erheblich einschränken (§ 555e BGB), kann der Mieter ebenfalls außerordentlich kündigen:

• Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, erfolgen.
• Sie wird dann zum Ende des darauffolgenden Monats wirksam.

In Fällen schwerwiegender Mängel – etwa Schimmelbefall, Ausfall der Heizung im Winter oder erheblicher Lärm – kann eine außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB möglich sein.

Voraussetzung: 

• Der Mangel muss objektiv erheblich sein.
• Der Vermieter muss zuvor zur Beseitigung des Mangels aufgefordert worden sein, es sei denn, die Umstände machen das unzumutbar.
• Die Kündigung muss schriftlich und unter Angabe des Kündigungsgrundes erfolgen.

Stirbt der Hauptmieter, können sowohl Erben als auch der Vermieter das Mietverhältnis gemäß § 580 BGB außerordentlich kündigen:

• Die Kündigungsfrist beträgt einen Monat zum Monatsende.
• Die Frist beginnt, sobald der andere Teil vom Todesfall Kenntnis erlangt.

Unabhängig vom Grund gilt für jede Sonderkündigung:

• Sie muss schriftlich erfolgen (handschriftlich unterschrieben, per Brief).
• Der Zugang der Kündigung beim Vermieter sollte nachweisbar sein – z. B. durch Einwurf-Einschreiben oder persönliche Übergabe mit Empfangsbestätigung.
• Die gesetzlich vorgegebenen Fristen müssen eingehalten werden. Versäumte Fristen führen zur Unwirksamkeit der Kündigung.

Zudem sollte der Kündigungsgrund im Schreiben klar benannt werden. Bei Mängeln empfiehlt es sich, diese zu dokumentieren (z. B. durch Fotos, Zeugen oder Gutachten).

Angenommen, du erhältst ein Schreiben deines Vermieters mit einer Mieterhöhung am 10. März. Ab diesem Zeitpunkt beginnt die gesetzliche Sonderkündigungsfrist.

Du kannst nun bis spätestens 31. Mai außerordentlich kündigen. Deine Kündigung würde dann zum 30. Juni wirksam – also mit nur einem Monat Frist, statt der üblichen drei Monate.

Wichtig: Die Frist beginnt nicht mit dem Datum auf dem Schreiben, sondern mit dem Tag, an dem du es erhältst.

• § 561 BGB – Sonderkündigung bei Mieterhöhung
• § 555e BGB – Sonderkündigung bei Modernisierung
• § 543 BGB – Außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund (z. B. unzumutbare Mängel)
• § 580 BGB – Kündigung bei Tod des Mieters

Vertragliche Regelungen, die das Sonderkündigungsrecht einschränken oder ausschließen, sind in der Regel nicht wirksam – die gesetzlichen Vorgaben haben Vorrang.

Das Sonderkündigungsrecht bietet Mietern in bestimmten Situationen die Möglichkeit, ein Mietverhältnis früher zu beenden, als es die normale Kündigungsfrist erlaubt. Wichtig ist, die jeweilige Rechtsgrundlage zu kennen, Fristen einzuhalten und die Kündigung formal korrekt einzureichen. Wer sich unsicher ist, sollte rechtzeitig juristischen Rat einholen – etwa über den Mieterverein oder eine Fachkanzlei für Mietrecht.